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楷林能為新型辦公做點什么？

新型冠狀病毒的疫情爆發，阻礙了正常的生活生產，最高峰時期，保守估計約有兩億人以各種形式遠程辦公。

上海楷林研究院一直致力于新型辦公模式及其空間需求的研究，面對疫情期的遠程辦公討論，我們的思考回到原點：

1.“在家辦公”會不會從此成為潮流？

2.這場疫情對辦公理念會產生什么影響？

3.未來的辦公模式將如何演變？

4.楷林能為新型辦公做點什么？

楷林能為新型辦公做點什么？

研究：新型辦公模式研究組

執筆：盛大米

本文共5387字，預計閱讀時間19分鐘

楷林十九年來專注高端寫字樓，如今已經形成寫字樓開發、寫字樓運營、寫字樓物管，和上海楷林研究院、O+事業部（楷鄰科技）的“3+2”模式。旨在打造商務辦公全產業鏈，打通研發、開發、運營、物管、科技輔助的多維領域，面向未來，為客戶提供更加美好的商務空間。

1.

更便捷的空間方案

樓宇為人們提供重要的生存空間，保證樓宇內用戶健康，是樓宇健康生態系統的基礎。而楷林在空間設計上堅持健康辦公理念，不僅是對用戶的保證，同時也是面對突發衛生事件的制勝利器。

位于鄭州高鐵東站東廣場的新發展楷林廣場，在設計理念時堅持采用雙入式電梯廳、雙入式衛生間。盡管這些設置會有空間投入，但對標國際，有利于防疫流線管理。

  新發展楷林廣場將采用雙入式電梯廳、雙入式衛生間設計（示意圖）

楷林的大堂都有設有地庫轉換梯，便于便捷前往地庫，且利于人群分流管理。在地庫內還設置了單獨門廳，提升客戶到達體驗。同時為特殊情況，如增加風淋室、消毒室留下空間。地下室還設置了消毒快遞柜，無接觸快遞交接。

華信楷林大廈獨立門廳，左側為獨立轉換電梯

根據大客戶需求，可以設置VIP流線，獨立泊車、獨立門廳、獨立電梯，直接入戶。既保證了大客戶獨立性、私密性，又提供了專屬的企業形象、文化展示空間。

2.

更自然的空間環境

楷林寫字樓基本都有可開啟外窗，溫度合適條件下，可開啟外窗呼吸新鮮空氣，同時內區可借助空調新風實現通風換氣。楷林始終堅持的自然通風原則，在疫情時期體現了其先見性和安全作用。即使在長沙楷林國際這樣的超高層項目，依然設有可開啟外窗，確保室內自然通風。楷林樓宇辦公、會議等空間設計新風量指標，均大于等于國標要求值，部分樓宇高于國標要求66.7％，開啟新風利于通風換氣。

長沙楷林國際的超高層仍保留了可開關窗戶

空中花園、屋頂花園是楷林國際之后，所有產品的標配。旨在使辦公人群更親近自然。無論是開闊場地還是方寸之地，楷林的產品力求給人帶來更為舒適健康的辦公體驗。

華信楷林大廈中庭花園（效果圖）

3.

更多元的空間選擇

共享辦公的定位本身包含了協作辦公的理念，因而相比傳統辦公模式，移動共享辦公更能適應遠程辦公，目前楷林總部辦公室內，云桌面系統、遠程視頻會議系統，包括多個協作空間，已具備遠程辦公的基礎。同時，共享辦公的布局模式下工作工位多元化而分散，在員工密度不飽和的情況下，員工之間可保持足夠的間距空間。同時，靈活的工位設置更便于清潔消毒，員工每日工作開始前和結束后清理個人物品，并對工位周邊區域進行消毒。

目前楷林總部辦公室針對工作性質進行了合理分區，減少員工流動。電梯門廳兩側入口可分作外部人員進出和內部人員進出之用。必要時，可配合員工餐廳“送餐”達到減少員工在樓內流通頻次。在電梯廳入口、各會議室、衛生間入口處設置洗手液等消毒殺菌設施。協作/會議區作為重點區域，更是增加了消毒通風頻次。

楷林協作空間在疫情期的分區與流線管理

楷林的產品追求以務實的創新給客戶更好的辦公體驗，給社會創造更大的價值。楷林寫字樓致力于營造優美的近人環境、多元的社交空間以及更加便捷的商務配套。

楷林寫字樓配置國際化標準的會議中心可做企業活動的多功能廳，并配備專業服務團隊。會議中心設置專業的音箱設施、空調設施，此外還有加氧設備，打破了長期會務室內缺氧的弊端，不僅提供了更加舒適的會議體驗，更提升了承辦大型會議的能力。

楷林國際會議中心特有加氧系統，帶來更舒適的會議體驗

楷林的辦公大堂也在進化。長沙楷林國際C座寫字樓大堂引入咖啡空間、藝術展空間。讓辦公大堂成為企業客廳，為入駐企業提供多樣的會客空間。

大堂里的咖啡館，為長沙楷林國際的用戶提供了舒適的會客空間

員工食堂是企業員工的關注點之一，健康飲食、優美環境、高性價比的白領餐廳成為楷林產品系列的亮點。楷鄰餐飲保證菜品每日更新，嚴守安全承諾，同時還可以面向企業需求提供不同種類的團餐服務。

白領餐廳解決了寫字樓用戶普遍面臨的用餐難題

在建的新發展楷林廣場，配屬有近8萬方的地上地下商業空間，服務百萬方規模的寫字樓群。在楷林的未來產品設計中，融入未來社區的建設理念，打造企業鄰里、教育、健康，創業、環境、交通、低碳、服務、智慧九大場景，滿足企業發展、員工需求的各個方面。如休閑庭院、屋頂跑道、藝術展廊、集合書店、培訓課堂、路演花園等。

新發展楷林廣場配套商業空間（效果圖）

4.

更智能的服務設施

公共服務設施智能化，是智慧城辦公的落地途徑之一。華信楷林廣場計劃引入能連接APP的泊車機器人。未來停車過程中，司機只要把車停到一層的入口，機器人便能幫助完成后續的操作。而取車時，提前在手機上點“取車”按鈕，機器人便可以提前把車停在出口等待乘客。

自動泊車機器人操作簡單，停車方便，運用之后車主不必再費時間找尋車位，也不用辛苦停取，在幾分鐘之內就能完成自動停車、取車工作，通過停車效率的加快大大提升了停車場的運轉和承受能力。

泊車機器人（示意圖）

互聯網創造的便捷，也為樓宇用戶提供了新的服務體驗。楷林寫字樓計劃引入遠程醫療室，打造用戶身邊的健康管家。在線醫療，是互聯網在醫療行業的新應用，其包括了以互聯網為載體和技術手段的健康教育、醫療信息查詢、電子健康檔案、疾病風險評估、在線疾病咨詢、電子處方、遠程會診、及遠程治療和康復等多種形式的健康醫療服務。遠程醫療方案將結合楷林服務APP，引入在線醫療服務，便捷服務寫字樓社群客戶。

智能醫療室（示意圖）

微醫集團在杭州信息港打造了微醫智能醫務室由智能移動醫療一體機、智能藥柜以及一系列檢查、檢驗智能外設組成，面向企業、養老院、社區、學校等機構用戶，提供線下首診、線上復診、會診和隨訪、在線購藥等醫療健康服務。通過體溫計、血糖儀、血壓儀、體脂秤、皮膚鏡、心電圖等智能遠程醫療設備，用戶足不出戶即可完成基礎檢查。根據健康檔案和檢查結果，視頻連接家庭/企業醫生解決常見的醫療健康問題，同時開具診斷結果及電子處方，用戶憑借收到的取藥碼短信在智能藥柜購買藥品，當有疑難問題時，還可以向全國重點醫院的專家尋求幫助。

5.

更健康的室內環境

楷林不僅追求建筑的可持續發展，而且關注建筑對人體健康的影響。楷林產品參照WELL理念，全面提高室內空氣、飲用水、聲環境、光環境、熱舒適、員工關懷設施的產品標準、品牌標準與設施標準，營造真正的關注人體健康的辦公環境。鄭州楷林中心、長沙楷林國際、楷林研究院辦公空間先后獲得WELL鉑金級認證。

楷林國際空中花園

空氣方面。楷林樓宇辦公、會議等空間設計新風量指標，均大于等于國標要求值，部分樓宇比國標值增加2/3，大幅高于WELL認證技術要求30%增量。楷林中心項目為鄭州市首個運營PM2.5過濾系統的寫字樓項目，在空調系統中加裝空氣凈化系統，有效的將PM2.5去除率達到80%以上。

水質方面。對于與人體接觸的取水設施，安裝過濾設備。楷林辦公室采用直飲水系統。未來的楷林產品將引入整樓直飲水系統，管理更專業，成本更低。

光線方面。楷林辦公室采用開放式布局的方式，減少封閉環境，室內光線充足透亮。“員工至上”的理念使得楷林辦公室將最舒適、光線最佳的區域作為員工辦公區域。

楷林華信大廈休閑廣場（效果圖）

員工關懷方面。楷林產品中都體現出對不同人群的關注與關懷，如無障礙衛生間、無障礙車位、母嬰室、吸煙室等。

楷林在垃圾處理方面有著較高的標準，生活垃圾間、廚余垃圾間、建筑垃圾間均采用較高標準的構造做法。經過此次疫情，在未來產品中可以考慮在室外或地下增設獨立的有害垃圾轉運泊位，以更加有效的提升對病毒細菌控制的能力。

6.

更綠色的建材選擇

就本次疫情而言，新冠病毒不僅會在空氣中進行傳播，也會在很多物體表面停留并存活，研究發現新型冠狀病毒在門把手、電梯按鈕等光滑的物體表面可存活數小時。如果在溫度、濕度適宜的情況下甚至可能存活數天，同樣在棉麻、毛絨材料表面存活時間同樣較長。

楷林產品在材料運用方面，一向追求健康、易消毒、少殘留的裝飾材料，不以高端稀缺為美，以簡潔實用、人體友好為貴。綠色、健康的建材理念體現在產品的方方面面。

楷林廣場會議中心的織物幕墻系統

大堂、公共走廊等共享交通空間。墻面采用瓷磚、石材、玻璃、不銹鋼、鋁板等表面光潔、抗污染能力強、易擦洗且不易破損變形的裝飾材料。頂面采用鋁板、不銹鋼板等不易變形、脫落、霉變，且便于日前檢修的硬質材料。大堂設置休息區時，為了便于日常維護清潔，優先選擇皮質、木質或其他硬質材料組合家具，在遇到特殊情況時家具可以靈活拆分，減少人和人的接觸，降低風險。接待臺面選用人造石，不僅可以任意成型，無縫拼接，整觀感良好好，同時防水防潮，耐腐蝕，便于擦洗，化學試劑或者有顏色的液體狀物體滴上去不容易滲透。

在員工餐廳等人員密集型場所，楷林的墻面采用瓷磚、石材、玻璃、不銹鋼、免漆板等表面光潔、易擦洗、不易沾染油煙且防潮防水的裝飾材料。對于結構頂噴漆部分應做好界面處理，防止漆面開裂脫落，選用了防潮防發霉功能的噴漆。在保證功能性、舒適度、美觀度的同時盡量采用木質或其他硬質材料家具，取餐臺面選用人造石、不銹鋼。配置活動隔斷，便于對人員及時進行分流和分離，同時應配備足夠的消毒柜及一次性消毒用品。

楷林總部辦公室墻面多使用金屬、玻璃等裝飾材料

辦公空間墻面采用乳膠漆、瓷磚、石材、玻璃、木飾面、不銹鋼、鋁板等表面光潔、易擦洗的裝飾材料。在兼顧功能性、舒適度、美觀度的同時采用不宜藏污納垢的家具，對于布藝家具，應配備便于拆卸的一次性面罩，方便隨時清潔消毒及廢棄。

7.

從產品到全鏈條服務：楷林的轉型之路

楷林在打造幸福辦公、無邊界辦公的同時，逐步走向產業前后端，為客戶與合作伙伴提供更大的價值。楷林專注于商務空間的定制式全程顧問和委托，聚焦于市場研究、建筑策劃、設計優化、產品集成、全程顧問、資產委托營運、不動產資本運作的的全程項目管理。

楷林智庫

基于楷林19年專注寫字樓開發運營經驗，以楷林研究院為載體，整合行業全維度高階資源提供全程顧問。合作形式包括政府咨詢、企業咨詢、項目咨詢。服務內容包括專項研究與專項顧問。

建筑策劃

“建筑師根據總體規劃的目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規范，更以實態調查為基礎，運用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。”——《建筑學名詞2014》

建筑策劃是介于市場策劃與建筑設計之間的關鍵環節，其主要價值是以空間的角度思考價值、以價值的角度構思空間。楷林提供的建筑策劃服務兼備創新思維和實操數據，進行了有效的市場、技術和管理整合。合作形式包括全周期服務、階段周期服務和單項策劃服務。

 

精細化設計顧問

楷林以甲方設計管理經驗為核心，整合產品設計與建設資源，以建筑全周期視角提供有實戰經驗及技術引領的建筑優化服務。

產品集成輸出

楷林基于五代產品的開發經驗，結合市場動向和客戶個性需求，提供多樣的辦公空間解決方案。新型商業空間模塊和未來商務空間產品線基于供應鏈平臺進行產品標準化落地，真正實現定制化辦公空間的低成本、短周期實現。

卓越辦公體驗的空間模塊和產品線，得益于硬件與軟件的有效融合。楷林服務是實現楷林產品力不可或缺的組成部分，這得益于楷林物業的深耕發展。楷林擁有國內頂尖的物業服務實訓基地，可為未來產品線的落地提供堅實的服務保障。

資產管理

楷林的資產管理服務以商務空間全程操盤為基礎，以資本運作為核心，以定制化服務為保障。合作模式除了傳統的租售代理、市場推廣、物業服務之外，還提供城市服務、產業服務，并面向大資管提供“投融營退”的全過程服務。

寫在最后

美國學者尼基爾·薩瓦爾在關于辦公室起源的著作《隔間》里提到：從19世紀中期“辦事員+辦公室”模式出現、女性進入職場、各種新型辦公理念萌生到現在，辦公室正在不斷進化。

理念的不斷變化的同時，也促使了辦公的體驗不斷進化。但無論其如何變化，人永遠是辦公的主角。盡管當今VR、5G等技術發展迅速，但技術并不能代替人與人面對面建立信任的過程，更無法創造和諧的人際關系與奮進的工作氛圍。因此，寫字樓依舊有著更光明的未來。

通過這場遠程辦公的潮流，我們應該看到，未來會有更多中大型企業接受分布式集中辦公，這無疑會加速辦公產業生態進化。同時我們也應敏銳地嗅到，未來的辦公空間供應商面臨的行業整合將會更加殘酷與激烈，只有能提供貼近商業本質和客戶需求的產品和服務的供應商，才能在下一輪的發展中贏得先機。

楷林作為致力于助力中國美好商務空間發展的服務商，始終遵循未來辦公空間的發展趨勢——智能與數字化、共享與靈活化、綠色與健康。隨著無邊界辦公的日趨成熟，未來的辦公空間也不再是一個簡單的工作場所，而是能平衡協作、效率、健康三個維度，能通過智能化的手段鏈接樓宇內企業、員工并為之賦能的個性化工作場景。

在可以預見的將來，人們對美好生活的向往，是持之不變的主題。與此同時，更大范圍、更深層次的辦公服務升級才剛剛開始。

楷林，任重而道遠。