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2019.08
博鰲直播間|楷林的資管新邏輯
2019年8月7日，上海新楷林商務產業運營有限公司總經理王如民結束主題演講后，應邀做客“博鰲直播間”，進一步詳談楷林的資管新邏輯。
Q1：最近，在中央政治局會議上，再次提及“房住不炒”，并強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。您是如何看待房地產市場，尤其是寫字樓市場未來的發展前景?
“房住不炒”的政策非常好，是大勢所趨;“穩”字當頭，也是此次博鰲論壇來自各個領域的大咖們反復提及的。
我們是專業做寫字樓的，眾所周知，寫字樓從基因里就決定了是不存在“炒”這一說的。
寫字樓投資，靠的是長遠的租金收入，而不可能是買后再通過短期價差去賺取溢價。
“炒”房與投資的區別，在于做的是否是一個長久持有、長遠收益的產品。短期內拿時間和空間換收益，例如，買一個房子半年、一年之后就賣掉它，這屬于是“炒”。
Q2：過去這段時間，包括黑石等外資都在收購商業地產，市場應該說比較火熱，您是如何看待這種現象的?這種收購商業資產的熱度會持續多久?
這個熱度只是剛剛開始，黑石等外資并購中國的優質物業只是剛剛開始。
中國這些年的快速發展，讓大家習慣了掙“快”錢：對回報率期望太高;高度發達國家的金融很成熟了，他們期望的回報率相對就很低。
在這種情況下，他們在海外融資成本低，投資渠道受限;同時，看到中國未來黃金期還非常長遠。因此，他們注入到中國的新一輪回報率應該是很可觀的。
其次，我在這里想呼吁一下：海外資本一直只盯著北上廣深，其實在二線城市還有很大的空間與機會，尤其是二線城市的專業公司開發運營的品質項目，在未來的市場應該是一個大有潛力的機遇，希望海外資本可以更多關注中國二線城市。
Q3：楷林運營公司，正式更名為“上海新楷林商務產業運營有限公司”，“新楷林”的新，具體是體現在哪些方面呢?
“楷林”這個品牌起于河南，在18年的發展歷程中，專注寫字樓這一細分領域。而“新楷林”的“新”，體現在以下三個方面：
1、模式之“新”：我們要走的是完全不同于傳統地產開發的輕資產模式;
2、品牌之“新”：我們的品牌，要從服務自身，變成對外輸出標準;
3、空間之“新”：我們的企業從河南鄭州，來到了上海。
這三點“新”，決定了我們對企業的定位、人才的引進、競爭的思路都要達到新高度!我們必須在做事中創新，在創新中發展!
寫字樓的輕資產運營，注定是一條少有人走的路，我們是“吃螃蟹的人”，也因此，我們走到了全國的前列。
Q4：“存量時代，運營為王”。您在演講中所提出的楷林資管新邏輯——將“投、融、管、退”提升為“投、融、營、退”，是基于一個什么樣的思考路徑或者數據觀察呢?您在演講中還說，這套邏輯背后是對人的關注與關懷，可否深入談一下?
我在演講中提到：房子賣完，交給物業公司管理，開發商退出，這是住宅業態的邏輯。但是，寫字樓絕不應該這樣。如果按照住宅的邏輯，投資者就會抱怨，因為購房時開發商承諾的回報率會比預期大幅度降低。
因此，我們提出了從“管”到“營”的資管新邏輯。
什么是“管”?你把房子交給我，我快速幫你找到“下家”就好。
什么是“營”?你把房子交給我，我不但幫你找到“下家”，我還要幫你篩選，給樓宇做好匹配。我還要讓你的“下家”生存得好，長長久久地形成一個良性的生態循環。
Q5：您在演講中提到了關于寫字樓營銷模式的顛覆——“先有商，再找樓”，相信對行業也有極大的借鑒意義。關于這一模式，楷林具體都做了哪些嘗試?
商業的邏輯是：旗艦店來了，它的子品牌就會跟著來。但在寫字樓上，這個邏輯是行不通的。比如，一家實業公司和銀行、保險公司在業務上有著千絲萬縷聯系，但是他們不會因為對方來到一個寫字樓，就緊隨其后而來。
因此，我們一定要打破這種營銷的舊格局。比如，在對產業的探索上，我們實現了固有格局的改變，典型的案例有：
1、在長沙，湖南省政府給楷林授牌了湖南唯一、也是中部唯一的金融科技孵化器——湘江新區金融科技孵化器。在我們項目孵化的企業，可以快速填充樓上的客戶矩陣，快速去化項目的物理空間;
2、我們還引進了Apus這家獨角獸企業。剛來時，他們只用了500平米的聯合辦公空間來過渡，3個月后他就可能需要6000平米，1年后它和上下游企業就有可能一棟樓也不夠用了。借助價值平臺的搭建，實現對產業資源的整合與運營，最終實現寫字樓營銷模式顛覆性的改變——從招商變成了找樓，先有商，再找樓。
以上這些，就是產業的價值，產業的力量。
Q6：去年，您在博鰲演講時提到，未來楷林的發展方向主要是輕資產以及產業運營服務，目前輕資產業務拓展布局如何?未來會達到一個什么的規模?您認為，楷林輕資產全國化布局的市場優勢是什么?
我們在輕資產的運作與布局，可以概括為一句話：“一個大方向，兩個小分支”。
一個大方向是“寫字樓產業化”，兩個小分支分別是“寫字樓” 與“產業”。
這兩個分支互相融合、互相成就。產業最終指向的還是物理空間，依然是寫字樓的屬性;其次，產業與寫字樓之間的客戶存在相通性。
我們計劃用五年的時間，打造一個輕資產的上市公司。我們要的不是短期的“一錘子買賣”，一次招商，一次傭金，我們想做的是可持續的全鏈條管理輸出。
楷林輕資產全國化布局的市場優勢主要體現在三個方面：
1、多年專注深耕的專業優勢?？蛛m然規模不算大，但是在全國專注在寫字樓這一細分領域的房企只有我們一家，深耕18年，所積淀的寫字樓專業經驗和上下游資源不言而喻。
2、全鏈條的服務優勢。我們有18年開發全鏈條的經驗與積淀，我們的主力成員多是由開發板塊來做運營的，他們的思維方式、職業經歷與只做“半鏈條”的咨詢機構是完全不同的;咨詢公司會選擇最盈利的那段鏈條去做，因此大局觀會欠缺，而我們則可以做到兼顧長遠與當下，“長短”結合。
3、企業構架的互補優勢。開發、運營、物業同屬于楷林控股，楷林研究院與O+事業部作為兩個非盈利機構，幫助我們研究產品前沿、洞悉客戶需求，為客戶搭建一個良好的生態系統。這就是楷林構架所獨有的互補優勢，互為后臺支撐。
Q7：您今年的演講，聽下來印象最深的就是“幸福”，其實現在很多房企，運營商也都將客戶的幸福作為一個產品和服務打造的目標。那么，楷林是如何看待寫字樓人群幸福的呢?由楷林運營來的幸福有何獨到之處呢?
每個人對“幸福”的理解都不同。我們是專業做商辦空間的，據不完全統計，人一生中三分之二的時間是在辦公場所度過，因此辦公環境的營造、辦公服務的提升、辦公配套的升級，這些都是與員工幸福指數相關的。
優秀的人才是否愿意選擇你的企業，一方面固然取決于對企業現狀和未來預期的判斷，另一方面也免不了要比較企業的辦公條件。因此，我認為：人才競爭的核心，是人才在你這家企業辦公舒心不舒心，幸福不幸福。
以楷林為例，我來談一談員工的幸福。楷林員工的收入可能不是最高的，但幸福指數都非常高，這取決于楷林的“大環境”與“小環境”：
大環境：企業有純真務實的企業文化，健康高效的組織架構，廣闊順暢的成長空間;
小環境：以上海、鄭州、長沙三地辦公室為例，都是坐擁江景或河景，引入最先進的WELL認證系統，用的是全球最知名的辦公家具Steelcase……在全國來講，這樣的辦公環境也屬于前列。
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