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未來的辦公模式將如何演變？

新型冠狀病毒的疫情爆發(fā)，阻礙了正常的生活生產(chǎn)，最高峰時(shí)期，保守估計(jì)約有兩億人以各種形式遠(yuǎn)程辦公。

上海楷林研究院一直致力于新型辦公模式及其空間需求的研究，面對(duì)疫情期的遠(yuǎn)程辦公討論，我們的思考回到原點(diǎn)：

1.“在家辦公”會(huì)不會(huì)從此成為潮流？

2.這場(chǎng)疫情對(duì)辦公理念會(huì)產(chǎn)生什么影響？

3.未來的辦公模式將如何演變？

4.楷林能為新型辦公做點(diǎn)什么？

未來的辦公模式將如何演變？

研究：新型辦公模式研究組

執(zhí)筆：盛大米

上海楷林研究院2019年度課題之一《新型辦公空間趨勢(shì)研究》，通過對(duì)國內(nèi)外前沿資料和案例的剖析，提出未來辦公空間的三大發(fā)展趨勢(shì)，即智能與數(shù)字化、共享與靈活化、綠色與健康。智能與數(shù)字化主要包括樓宇管理系統(tǒng)的智能化、建設(shè)系統(tǒng)的智能化；共享與靈活化則是共享辦公空間發(fā)展以及職住融合的發(fā)展趨勢(shì)；綠色與健康則關(guān)注綠色建筑設(shè)計(jì)手法、新節(jié)能技術(shù)與新能源、室內(nèi)健康環(huán)境監(jiān)控技術(shù)等。

上述趨勢(shì)研究顯示，人們對(duì)于自身感受的強(qiáng)化，如便捷（智能設(shè)施）、社交、多元（共享空間）、新奇（靈活空間）、綠色（低能耗、可再生、無污染）、健康（室內(nèi)環(huán)境與生命設(shè)施）等，是發(fā)展的主流。以人為中心、應(yīng)需而動(dòng)的辦公模式正逐步深入到每一個(gè)消費(fèi)決策和價(jià)值取向。這場(chǎng)疫情則進(jìn)一步放大與加速了這個(gè)趨勢(shì)。

對(duì)用戶自身體驗(yàn)的關(guān)注是辦公空間發(fā)展的趨勢(shì)

基于前述“線上辦公與實(shí)體辦公互補(bǔ)共存“和“美好辦公體驗(yàn)”的觀點(diǎn)，本節(jié)進(jìn)入到未來辦公模式的探討，我們稱之為：“無邊界辦公”。

無邊界辦公，不是消融工作與生活的邊界，而是消融辦公室之間的物理邊界、團(tuán)隊(duì)之間的管理邊界——前者是寫字樓的產(chǎn)品邏輯，后者是企業(yè)管理邏輯。之所以同時(shí)論述這兩個(gè)方面，是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為，不理解企業(yè)管理特性即B端客戶需求，是不可能研發(fā)有前瞻性與針對(duì)性的空間產(chǎn)品的。

員工是寫字樓的用戶，企業(yè)是寫字樓的客戶，需要找到連接的橋梁并平衡之。舒適合理的空間設(shè)計(jì)、高效便捷的辦公設(shè)施和合理的工作制度，是實(shí)現(xiàn)無邊界辦公的支撐。無邊界辦公空間的打造，重點(diǎn)關(guān)注協(xié)作、效率、健康三個(gè)維度。

01

分布式與協(xié)作

理想的辦公空間需要同時(shí)滿足員工之間、員工與公司、公司與外部之間的三種形式的連接。由于科技技術(shù)和管理理念的推動(dòng)，員工將逐步擺脫空間束縛和管理制約，在適應(yīng)的空間高效完成工作并與團(tuán)隊(duì)保持一致。辦公空間從隔間走向分區(qū)式、從分區(qū)式走向分布式，空間界面模糊，促使辦公體驗(yàn)發(fā)生革命性改變。

空間界面模糊，促使辦公體驗(yàn)發(fā)生革命性改變

（圖為Google倫敦總部）

分布式協(xié)作帶來辦公場(chǎng)所改變，并進(jìn)一步變革寫字樓空間組合邏輯。未來的工作場(chǎng)所需要支持分布式協(xié)作，為員工提供舒適的專注區(qū)域，讓他們可以在此長時(shí)間的使用移動(dòng)辦公設(shè)備工作與連接。這讓人想起共享辦公的某些特質(zhì)，但無邊界辦公將帶來更為深刻的行業(yè)生態(tài)迭代，以下不一而足。

1）多業(yè)態(tài)運(yùn)營

員工及其工作團(tuán)隊(duì)可能在園區(qū)或大樓的任何地點(diǎn)工作或交流，那么就要求寫字樓提供更多元、更專業(yè)的配套服務(wù)。那些不知道如何準(zhǔn)確界定其功能和服務(wù)的空間將會(huì)蓬勃發(fā)展：咖啡廳一樣的工作室、酒廊一樣的討論區(qū)、書吧一樣的個(gè)人專注區(qū)、如同品牌館也是線上銷售的洽談室、帶路演功能的空中花園、帶數(shù)百米漫步道的健身休閑區(qū)、帶兒童托管的休息區(qū)……傳統(tǒng)辦公園區(qū)與寫字樓必須加強(qiáng)多業(yè)態(tài)運(yùn)營以滿足分布式協(xié)作，如同集合店至于商業(yè)建筑，“集合空間”是無邊界辦公的重要載體。

新發(fā)展楷林廣場(chǎng)二期300米屋頂圓形跑道

2）精細(xì)化物管

辦公室誰在用，有什么辦公需求……傳統(tǒng)寫字樓的物業(yè)公司并沒有特別關(guān)注這些，在均質(zhì)化理解客戶之后做出的經(jīng)營決策便是提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)不與企業(yè)生存發(fā)展聯(lián)系，這是催生聯(lián)合辦公這一新事物的主要原因之一。聯(lián)合辦公實(shí)際上填補(bǔ)了物業(yè)服務(wù)“最后一小步”的空白，銜接的是企業(yè)經(jīng)營的日常需求，如會(huì)客、物流、展示、設(shè)施管理、生活配套——盡管瑣碎，但卻是強(qiáng)需求且市場(chǎng)巨大。

分布式協(xié)作讓企業(yè)經(jīng)營的非核心環(huán)節(jié)都可以外包，相應(yīng)的垂直細(xì)分平臺(tái)則以更高效的方式承接這些服務(wù)：行政人事、品牌推廣、基礎(chǔ)財(cái)務(wù)、會(huì)議洽談、培訓(xùn)拓展、員工食堂、通勤班車等。目前，一批圍繞辦公變革的細(xì)分服務(wù)商已經(jīng)崛起，如“知行曉政”就圍繞公司運(yùn)行必不可少的行政職能，面向企業(yè)和個(gè)人提供一站式服務(wù)。可以預(yù)見，圍繞員工成長的更多服務(wù)將商業(yè)化集成。

圍繞無邊界辦公的精細(xì)化物管集合各類商務(wù)配套服務(wù)，成為獨(dú)一無二的線下聚客平臺(tái)，我們稱之為“超級(jí)前臺(tái)”。超級(jí)前臺(tái)不僅是大樓的禮賓門面，還是每家公司的前臺(tái)，面向整棟樓提供辦公配套服務(wù)。

華信楷林大廈的“超級(jí)前臺(tái)”構(gòu)想圖

精細(xì)化物管，是物業(yè)管理往前走了觸及客戶的最后一小步，也是物業(yè)管理的革命性一大步。這是因?yàn)榛A(chǔ)物業(yè)服務(wù)也會(huì)面臨垂直細(xì)分整合：距離用戶較遠(yuǎn)的服務(wù)將外包以進(jìn)一步壓縮成本、穩(wěn)定品質(zhì)，而留下的貼合商務(wù)用戶的定制化服務(wù)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力與盈利基石。未來的辦公生態(tài)中，占據(jù)用戶的物理空間管理權(quán)，就意味著擁有與線上生態(tài)鏈接的一切渠道紅利。

3）連鎖經(jīng)營

分布式協(xié)作改變了組織所需的空間數(shù)量與空間分布。無邊界辦公賦能組織能夠從更廣泛的地理范圍內(nèi)招募人才、在多個(gè)辦公地點(diǎn)之間統(tǒng)籌生產(chǎn)力。未來的無邊界辦公服務(wù)商一定是連鎖發(fā)展，讓客戶的經(jīng)營以最有效的投資組合方式進(jìn)行空間分布。

分布式協(xié)作把城市空間進(jìn)行資源的有機(jī)整合，通過運(yùn)營管理真正聯(lián)動(dòng)起來，這就涉及到多個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與招商引導(dǎo)統(tǒng)籌。無邊界辦公，要求運(yùn)營管理與資產(chǎn)服務(wù)不僅要圍繞客戶，更提出了更高的需求：圍繞用戶圈層。當(dāng)會(huì)員用戶認(rèn)證進(jìn)入了辦公空間，想得到的是穩(wěn)定、均質(zhì)的體系化辦公空間服務(wù)。從用戶服務(wù)到全新系統(tǒng)規(guī)劃，恰是連鎖經(jīng)營的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

4）產(chǎn)業(yè)聚集

企業(yè)可以分布式組合，促進(jìn)寫字樓客戶行業(yè)細(xì)分。馬太效應(yīng)加上政策導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢(shì)將更為明顯。假設(shè)辦公空間定位為科技產(chǎn)業(yè)，那么就要考慮科技人群的行為特點(diǎn)和消費(fèi)傾向，如引入科技體驗(yàn)感更強(qiáng)的辦公配套和生活服務(wù)配套；假如定位為金融產(chǎn)業(yè)，則會(huì)相應(yīng)增加溝通、社交、路演功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)聚集會(huì)加速上下游企業(yè)及其配套設(shè)施的入駐，從而形成強(qiáng)勢(shì)的品牌效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

目前的寫字樓估值邏輯中，區(qū)位是核心要素，而區(qū)位要素又大體上與城市結(jié)構(gòu)一致，這就間接夯實(shí)了寫字樓運(yùn)營的“出生決定論”。而在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉(zhuǎn)向與社區(qū)綁定。配套完備、職住平衡的未來社區(qū)，是產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)選之地，助推空間價(jià)值重置。產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的智力、資本會(huì)隨著空間完備、生態(tài)和諧而進(jìn)一步聚集。改變城市結(jié)構(gòu)幾乎不可為，但運(yùn)營一個(gè)完善的綜合性社區(qū)卻是有可能的，這是基于空間運(yùn)營的不動(dòng)產(chǎn)資管足以向往的未來。

在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉(zhuǎn)向與社區(qū)綁定

02

智能化與效率

智慧辦公包括物聯(lián)設(shè)施、智慧空間、數(shù)據(jù)分析與呈現(xiàn)、云辦公等多種概念系統(tǒng)。智能停車、智能前臺(tái)、智能會(huì)議室、智能工位、人體交互的室內(nèi)環(huán)境調(diào)節(jié)等，都將普及并不斷升級(jí)迭代。智能辦公系統(tǒng)作為辦公空間的大腦把資源和人連接在一起，拓寬了員工之間協(xié)作渠道，讓連接關(guān)系徹底擺脫空間限制。給辦公人群帶來了更好的工作體驗(yàn)。這里不再贅述科技發(fā)展，而是關(guān)注科技工具之后的本質(zhì)述求：效率。畢竟對(duì)投資者來說，酷炫雖然好，但賺錢的空間才是核心。

采用交互控制的建筑能耗能下降30%左右，空間使用率增加50%左右，隨著智慧設(shè)施成本的降低或攤薄，這筆節(jié)約將顯得更為可觀。例如楷林的研究發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)公司的十人以上會(huì)議室使用率不超過20%，這是一個(gè)讓人驚訝的數(shù)字。所以，智慧工具更加需要與效率一起考慮才有意義：讓員工快捷地線上約到會(huì)議室，是一項(xiàng)很基礎(chǔ)的智能化服務(wù)，而打造怎樣的會(huì)議室能被全時(shí)段充分利用，則是一個(gè)“科技+空間+服務(wù)”的綜合性問題，是更深刻的行業(yè)發(fā)展述求。

智能化的辦公設(shè)施能保證員工基礎(chǔ)辦公體驗(yàn)的舒適，但不一定能保證員工真正投入到了自己的工作中。智能化在提升效率的過程中，關(guān)鍵的環(huán)節(jié)恰是場(chǎng)景的研究與設(shè)置。先有的各種類型的協(xié)作行為，后才是工具的選擇和利用。

鄭州楷林總部用1400平方米的使用空間，打造了95個(gè)工位，40間（處）單間和交流處，24個(gè)各類型會(huì)議室和洽談室，最高可容納190人同時(shí)工作，大大提升了空間效率、組織運(yùn)營效率和創(chuàng)新氛圍。支撐高效率的是云辦公系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)以及與業(yè)務(wù)貼合的體系化空間管理辦法。智慧辦公不是廣泛運(yùn)用科技產(chǎn)品，而是一種全新的工作協(xié)同方式：以工作協(xié)同為主線、以知識(shí)管理為核心，以任務(wù)執(zhí)行為目的，無邊界空間和管理讓團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力、創(chuàng)造力得以全面升級(jí)。

楷林總部辦公室大大提高了組織運(yùn)營效率和創(chuàng)新氛圍

智慧樓宇結(jié)合樓宇管理，能夠帶來資產(chǎn)管理的增值，包括預(yù)測(cè)性的優(yōu)化和維護(hù)、提升節(jié)能水平、實(shí)時(shí)的設(shè)備檢修和更換、提高項(xiàng)目的感官品質(zhì)、提示空間改造建議等。真正的智慧樓宇提供一套旨在改善和提高建筑可用性的有效工具。

未來的企業(yè)租戶普遍將對(duì)健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和后期的軟性服務(wù)更加重視，包括對(duì)物業(yè)管理、健康的辦公環(huán)境及智能化設(shè)施等提出更高層次的要求，從而推動(dòng)寫字樓物業(yè)的綜合品質(zhì)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提升。因此，擁有統(tǒng)一業(yè)權(quán)、企業(yè)信息化平臺(tái)完善并能為客戶提供專業(yè)特色的商務(wù)空間服務(wù)商將在這一輪發(fā)展浪潮中脫穎而出。

03

個(gè)性化與健康

無邊界辦公空間讓人們可以決定工作時(shí)間，也可以自由選擇工作環(huán)境：是在安靜的環(huán)境下專心致志還是在開放的環(huán)境下頭腦風(fēng)暴。注重個(gè)人的健康和成長的理念下，開放區(qū)、娛樂區(qū)、休息區(qū)在辦公樓里所占的比例越來越大。多樣的功能區(qū)逐步代替了傳統(tǒng)辦公室千篇一律的工位。

人為控制的辦公室內(nèi)環(huán)境，包括空氣、光、水、聲音、氣味等，極大的影響著員工的健康狀態(tài)。空調(diào)系統(tǒng)保證室內(nèi)空氣清潔、溫度適宜；盡量采用自然光照，讓辦公室更為明亮；采用凈水系統(tǒng)以及衛(wèi)生的排水設(shè)施；合理的布局，避免空間的狹窄以及擁擠感；色調(diào)的控制，通過材料與色彩等多種方式定義空間特性。

人們的隱私需求是構(gòu)成心理健康環(huán)境的重要組成部分

在心理健康環(huán)境打造方面，很重要但常被忽視的是：隱私需求。新型辦公模式其實(shí)就是在開放區(qū)展示自己和在隱私區(qū)隱藏自己之間不停切換。根據(jù)Steelcase的研究表明，員工出于本能會(huì)從四個(gè)相互交錯(cuò)的機(jī)制出發(fā)，判斷一個(gè)空間是否能提供他們所需的私密體驗(yàn)。

如聲音私密性，不想被噪音干擾或自己也不會(huì)制造噪音干擾別人；視覺私密性，不被他人看見或自己不被視線引起的干擾所影響；區(qū)域私密性，能劃定一塊專屬的空間，并能加以自主控制；信息私密性，能對(duì)工作內(nèi)容或者交談進(jìn)行保密。

為了尊重員工的私密需求，無邊界辦公不可或缺私密空間，并以分區(qū)式或分布式與公共空間相結(jié)合。分區(qū)式獨(dú)立空間如同圖書館里的安靜區(qū)域，能更好地支持事先安排好的、時(shí)間較長的私密需求，并提供一系列不同的環(huán)境配置；分布式獨(dú)立空間散落在整個(gè)辦公區(qū)域里，員工可借助“逃離空間”快速地在合作模式和專注模式之間切換。分布式空間應(yīng)盡量靠近員工活動(dòng)線路，保證一定的數(shù)量和多樣性。

最后，在空間打造與家具選擇上，應(yīng)充分考慮人體需求，提供多樣的選擇。公共空間一般占到總建筑面積的30%，足以填充一系列新興的公共設(shè)施，如屋頂花園、漫步道、淋浴間、冥想室、寵物托管中心等，通過提供便利的服務(wù)，激活辦公場(chǎng)所的活力。在室內(nèi)家具選擇上，符合人體工學(xué)的辦公桌椅讓人坐著舒適、工作便捷、安全可靠、減少疲勞感。未來的辦公空間將更多地融入自然、融入藝術(shù)文化，滿足用戶的個(gè)性化需求。

未來的辦公空間滿足用戶的個(gè)性化需求

04

結(jié) 語

無邊界辦公模式下，每個(gè)人都清晰知道組織使命、自身定位，并對(duì)任務(wù)信息、組織知識(shí)高度透明銜接。可以在窗邊享受陽光，可以在獨(dú)立工作間深度思考，可以在小型洽談室頭腦風(fēng)暴，也可以走進(jìn)寫字樓里的其他個(gè)性空間完成工作。無邊界辦公，旨在打造一個(gè)賦能的場(chǎng)景，而非簡(jiǎn)單的工作場(chǎng)所。優(yōu)美的辦公環(huán)境、和諧的人際關(guān)系、奮進(jìn)的工作氛圍，則會(huì)讓那些有幸在工作中找到自身價(jià)值的人感受到寫字樓辦公遠(yuǎn)比在城市其他角落更為舒心而高效。

這場(chǎng)疫情會(huì)讓更多中大型企業(yè)接受分布式集中辦公，其經(jīng)營及付租能力要比目前主流辦公共享的小微團(tuán)隊(duì)更加穩(wěn)定，這將加速辦公產(chǎn)業(yè)生態(tài)進(jìn)化。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致的市場(chǎng)短期蕭條，也讓辦公空間供應(yīng)商面臨一次行業(yè)整合：只有產(chǎn)品和服務(wù)更加貼近商業(yè)本質(zhì)和客戶需求，才能在下一輪發(fā)展中贏得先機(jī)。更大范圍、更深層次的辦公服務(wù)升級(jí)才剛剛開始。