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2020.02
未來的辦公模式將如何演變？
新型冠狀病毒的疫情爆發，阻礙了正常的生活生產，最高峰時期，保守估計約有兩億人以各種形式遠程辦公。
上海楷林研究院一直致力于新型辦公模式及其空間需求的研究，面對疫情期的遠程辦公討論，我們的思考回到原點：
1.“在家辦公”會不會從此成為潮流？
2.這場疫情對辦公理念會產生什么影響？
3.未來的辦公模式將如何演變？
4.楷林能為新型辦公做點什么？
未來的辦公模式將如何演變？
研究：新型辦公模式研究組
執筆：盛大米
上海楷林研究院2019年度課題之一《新型辦公空間趨勢研究》，通過對國內外前沿資料和案例的剖析，提出未來辦公空間的三大發展趨勢，即智能與數字化、共享與靈活化、綠色與健康。智能與數字化主要包括樓宇管理系統的智能化、建設系統的智能化；共享與靈活化則是共享辦公空間發展以及職住融合的發展趨勢；綠色與健康則關注綠色建筑設計手法、新節能技術與新能源、室內健康環境監控技術等。
上述趨勢研究顯示，人們對于自身感受的強化，如便捷（智能設施）、社交、多元（共享空間）、新奇（靈活空間）、綠色（低能耗、可再生、無污染）、健康（室內環境與生命設施）等，是發展的主流。以人為中心、應需而動的辦公模式正逐步深入到每一個消費決策和價值取向。這場疫情則進一步放大與加速了這個趨勢。
對用戶自身體驗的關注是辦公空間發展的趨勢
基于前述“線上辦公與實體辦公互補共存“和“美好辦公體驗”的觀點，本節進入到未來辦公模式的探討，我們稱之為：“無邊界辦公”。
無邊界辦公，不是消融工作與生活的邊界，而是消融辦公室之間的物理邊界、團隊之間的管理邊界——前者是寫字樓的產品邏輯，后者是企業管理邏輯。之所以同時論述這兩個方面，是因為我們認為，不理解企業管理特性即B端客戶需求，是不可能研發有前瞻性與針對性的空間產品的。
員工是寫字樓的用戶，企業是寫字樓的客戶，需要找到連接的橋梁并平衡之。舒適合理的空間設計、高效便捷的辦公設施和合理的工作制度，是實現無邊界辦公的支撐。無邊界辦公空間的打造，重點關注協作、效率、健康三個維度。
01
分布式與協作
理想的辦公空間需要同時滿足員工之間、員工與公司、公司與外部之間的三種形式的連接。由于科技技術和管理理念的推動，員工將逐步擺脫空間束縛和管理制約，在適應的空間高效完成工作并與團隊保持一致。辦公空間從隔間走向分區式、從分區式走向分布式，空間界面模糊，促使辦公體驗發生革命性改變。
空間界面模糊，促使辦公體驗發生革命性改變
（圖為Google倫敦總部）
分布式協作帶來辦公場所改變，并進一步變革寫字樓空間組合邏輯。未來的工作場所需要支持分布式協作，為員工提供舒適的專注區域，讓他們可以在此長時間的使用移動辦公設備工作與連接。這讓人想起共享辦公的某些特質，但無邊界辦公將帶來更為深刻的行業生態迭代，以下不一而足。
1）多業態運營
員工及其工作團隊可能在園區或大樓的任何地點工作或交流，那么就要求寫字樓提供更多元、更專業的配套服務。那些不知道如何準確界定其功能和服務的空間將會蓬勃發展：咖啡廳一樣的工作室、酒廊一樣的討論區、書吧一樣的個人專注區、如同品牌館也是線上銷售的洽談室、帶路演功能的空中花園、帶數百米漫步道的健身休閑區、帶兒童托管的休息區……傳統辦公園區與寫字樓必須加強多業態運營以滿足分布式協作，如同集合店至于商業建筑，“集合空間”是無邊界辦公的重要載體。
新發展楷林廣場二期300米屋頂圓形跑道
2）精細化物管
辦公室誰在用，有什么辦公需求……傳統寫字樓的物業公司并沒有特別關注這些，在均質化理解客戶之后做出的經營決策便是提供基礎物業服務。物業服務不與企業生存發展聯系，這是催生聯合辦公這一新事物的主要原因之一。聯合辦公實際上填補了物業服務“最后一小步”的空白，銜接的是企業經營的日常需求，如會客、物流、展示、設施管理、生活配套——盡管瑣碎，但卻是強需求且市場巨大。
分布式協作讓企業經營的非核心環節都可以外包，相應的垂直細分平臺則以更高效的方式承接這些服務：行政人事、品牌推廣、基礎財務、會議洽談、培訓拓展、員工食堂、通勤班車等。目前，一批圍繞辦公變革的細分服務商已經崛起，如“知行曉政”就圍繞公司運行必不可少的行政職能，面向企業和個人提供一站式服務。可以預見，圍繞員工成長的更多服務將商業化集成。
圍繞無邊界辦公的精細化物管集合各類商務配套服務，成為獨一無二的線下聚客平臺，我們稱之為“超級前臺”。超級前臺不僅是大樓的禮賓門面，還是每家公司的前臺，面向整棟樓提供辦公配套服務。
華信楷林大廈的“超級前臺”構想圖
精細化物管，是物業管理往前走了觸及客戶的最后一小步，也是物業管理的革命性一大步。這是因為基礎物業服務也會面臨垂直細分整合：距離用戶較遠的服務將外包以進一步壓縮成本、穩定品質，而留下的貼合商務用戶的定制化服務成為核心競爭力與盈利基石。未來的辦公生態中，占據用戶的物理空間管理權，就意味著擁有與線上生態鏈接的一切渠道紅利。
3）連鎖經營
分布式協作改變了組織所需的空間數量與空間分布。無邊界辦公賦能組織能夠從更廣泛的地理范圍內招募人才、在多個辦公地點之間統籌生產力。未來的無邊界辦公服務商一定是連鎖發展，讓客戶的經營以最有效的投資組合方式進行空間分布。
分布式協作把城市空間進行資源的有機整合，通過運營管理真正聯動起來，這就涉及到多個項目的規劃設計與招商引導統籌。無邊界辦公，要求運營管理與資產服務不僅要圍繞客戶，更提出了更高的需求：圍繞用戶圈層。當會員用戶認證進入了辦公空間，想得到的是穩定、均質的體系化辦公空間服務。從用戶服務到全新系統規劃，恰是連鎖經營的挑戰與機遇。
4）產業聚集
企業可以分布式組合，促進寫字樓客戶行業細分。馬太效應加上政策導向，產業聚集的趨勢將更為明顯。假設辦公空間定位為科技產業，那么就要考慮科技人群的行為特點和消費傾向，如引入科技體驗感更強的辦公配套和生活服務配套；假如定位為金融產業，則會相應增加溝通、社交、路演功能區。產業聚集會加速上下游企業及其配套設施的入駐，從而形成強勢的品牌效應和競爭壁壘。
目前的寫字樓估值邏輯中，區位是核心要素，而區位要素又大體上與城市結構一致，這就間接夯實了寫字樓運營的“出生決定論”。而在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉向與社區綁定。配套完備、職住平衡的未來社區，是產業聚集的優選之地，助推空間價值重置。產業發展所需要的智力、資本會隨著空間完備、生態和諧而進一步聚集。改變城市結構幾乎不可為，但運營一個完善的綜合性社區卻是有可能的，這是基于空間運營的不動產資管足以向往的未來。
在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉向與社區綁定
02
智能化與效率
智慧辦公包括物聯設施、智慧空間、數據分析與呈現、云辦公等多種概念系統。智能停車、智能前臺、智能會議室、智能工位、人體交互的室內環境調節等，都將普及并不斷升級迭代。智能辦公系統作為辦公空間的大腦把資源和人連接在一起，拓寬了員工之間協作渠道，讓連接關系徹底擺脫空間限制。給辦公人群帶來了更好的工作體驗。這里不再贅述科技發展，而是關注科技工具之后的本質述求：效率。畢竟對投資者來說，酷炫雖然好，但賺錢的空間才是核心。
采用交互控制的建筑能耗能下降30%左右，空間使用率增加50%左右，隨著智慧設施成本的降低或攤薄，這筆節約將顯得更為可觀。例如楷林的研究發現，絕大多數公司的十人以上會議室使用率不超過20%，這是一個讓人驚訝的數字。所以，智慧工具更加需要與效率一起考慮才有意義：讓員工快捷地線上約到會議室，是一項很基礎的智能化服務，而打造怎樣的會議室能被全時段充分利用，則是一個“科技+空間+服務”的綜合性問題，是更深刻的行業發展述求。
智能化的辦公設施能保證員工基礎辦公體驗的舒適，但不一定能保證員工真正投入到了自己的工作中。智能化在提升效率的過程中，關鍵的環節恰是場景的研究與設置。先有的各種類型的協作行為，后才是工具的選擇和利用。
鄭州楷林總部用1400平方米的使用空間，打造了95個工位，40間（處）單間和交流處，24個各類型會議室和洽談室，最高可容納190人同時工作，大大提升了空間效率、組織運營效率和創新氛圍。支撐高效率的是云辦公系統、智能控制系統以及與業務貼合的體系化空間管理辦法。智慧辦公不是廣泛運用科技產品，而是一種全新的工作協同方式：以工作協同為主線、以知識管理為核心，以任務執行為目的，無邊界空間和管理讓團隊的執行力、創造力得以全面升級。
楷林總部辦公室大大提高了組織運營效率和創新氛圍
智慧樓宇結合樓宇管理，能夠帶來資產管理的增值，包括預測性的優化和維護、提升節能水平、實時的設備檢修和更換、提高項目的感官品質、提示空間改造建議等。真正的智慧樓宇提供一套旨在改善和提高建筑可用性的有效工具。
未來的企業租戶普遍將對健康相關的樓宇交付標準和后期的軟性服務更加重視，包括對物業管理、健康的辦公環境及智能化設施等提出更高層次的要求，從而推動寫字樓物業的綜合品質及行業標準進一步提升。因此，擁有統一業權、企業信息化平臺完善并能為客戶提供專業特色的商務空間服務商將在這一輪發展浪潮中脫穎而出。
03
個性化與健康
無邊界辦公空間讓人們可以決定工作時間，也可以自由選擇工作環境：是在安靜的環境下專心致志還是在開放的環境下頭腦風暴。注重個人的健康和成長的理念下，開放區、娛樂區、休息區在辦公樓里所占的比例越來越大。多樣的功能區逐步代替了傳統辦公室千篇一律的工位。
人為控制的辦公室內環境，包括空氣、光、水、聲音、氣味等，極大的影響著員工的健康狀態。空調系統保證室內空氣清潔、溫度適宜；盡量采用自然光照，讓辦公室更為明亮；采用凈水系統以及衛生的排水設施；合理的布局，避免空間的狹窄以及擁擠感；色調的控制，通過材料與色彩等多種方式定義空間特性。
人們的隱私需求是構成心理健康環境的重要組成部分
在心理健康環境打造方面，很重要但常被忽視的是：隱私需求。新型辦公模式其實就是在開放區展示自己和在隱私區隱藏自己之間不停切換。根據Steelcase的研究表明，員工出于本能會從四個相互交錯的機制出發，判斷一個空間是否能提供他們所需的私密體驗。
如聲音私密性，不想被噪音干擾或自己也不會制造噪音干擾別人；視覺私密性，不被他人看見或自己不被視線引起的干擾所影響；區域私密性，能劃定一塊專屬的空間，并能加以自主控制；信息私密性，能對工作內容或者交談進行保密。
為了尊重員工的私密需求，無邊界辦公不可或缺私密空間，并以分區式或分布式與公共空間相結合。分區式獨立空間如同圖書館里的安靜區域，能更好地支持事先安排好的、時間較長的私密需求，并提供一系列不同的環境配置；分布式獨立空間散落在整個辦公區域里，員工可借助“逃離空間”快速地在合作模式和專注模式之間切換。分布式空間應盡量靠近員工活動線路，保證一定的數量和多樣性。
最后，在空間打造與家具選擇上，應充分考慮人體需求，提供多樣的選擇。公共空間一般占到總建筑面積的30%，足以填充一系列新興的公共設施，如屋頂花園、漫步道、淋浴間、冥想室、寵物托管中心等，通過提供便利的服務，激活辦公場所的活力。在室內家具選擇上，符合人體工學的辦公桌椅讓人坐著舒適、工作便捷、安全可靠、減少疲勞感。未來的辦公空間將更多地融入自然、融入藝術文化，滿足用戶的個性化需求。
未來的辦公空間滿足用戶的個性化需求
04
結 語
無邊界辦公模式下，每個人都清晰知道組織使命、自身定位，并對任務信息、組織知識高度透明銜接。可以在窗邊享受陽光，可以在獨立工作間深度思考，可以在小型洽談室頭腦風暴，也可以走進寫字樓里的其他個性空間完成工作。無邊界辦公，旨在打造一個賦能的場景，而非簡單的工作場所。優美的辦公環境、和諧的人際關系、奮進的工作氛圍，則會讓那些有幸在工作中找到自身價值的人感受到寫字樓辦公遠比在城市其他角落更為舒心而高效。
這場疫情會讓更多中大型企業接受分布式集中辦公，其經營及付租能力要比目前主流辦公共享的小微團隊更加穩定，這將加速辦公產業生態進化。經濟波動導致的市場短期蕭條，也讓辦公空間供應商面臨一次行業整合：只有產品和服務更加貼近商業本質和客戶需求，才能在下一輪發展中贏得先機。更大范圍、更深層次的辦公服務升級才剛剛開始。
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